Apa yang Anda Perlu Tahu Mengenai Penjualan dan Penghapusan Pendek
Penjualan dan penyingkiran pendek adalah dua jenis transaksi yang berbeza yang menyamakan penyebut yang menjadi sifat tertekan, yang melibatkan pemberi pinjaman gadai janji. (Mereka bukan istilah yang boleh ditukar ganti - walaupun kebanyakan orang tidak menyedarinya, terdapat perbezaan di antara keduanya.)
Banyak pembeli rumah mula mencari jualan pendek dan rampasan dengan harapan mereka boleh membeli rumah murah, sama ada untuk tujuan pelaburan atau untuk menduduki sebagai kediaman.
Mereka percaya mereka boleh menyimpan banyak wang atau membeli rumah untuk lebih kurang daripada nilai pasaran.
Apabila pembeli memanggil saya untuk mengatakan mereka ingin membeli jualan pendek atau perampasan, saya memberikan mereka cek realiti. Kebenaran itu adalah mereka mungkin tidak akan menjimatkan apa-apa wang kerana bank cenderung menghargai jualan pendek dan penyitaan pada nilai pasaran, dengan elaun untuk keadaan harta itu. Walau bagaimanapun, terdapat juga pengecualian, dan setiap kali keadaan itu akan menjadi tepat. Lebih-lebih lagi pengecualian daripada peraturan itu.
Untuk bermula, mari kita periksa perbezaan antara penjualan pendek dan penyitaan.
Ciri Asas Harta Jualan Pendek
- Sebuah rumah jualan pendek adalah rumah yang tidak dimiliki oleh bank. Walau bagaimanapun, bagi penjualan untuk menutup escrow, bank mesti meluluskan penjualan.
- Judul ini masih dalam nama pemilik rumah, dan pemiliknya sering hidup di dalam harta itu kerana mereka tidak mampu untuk pergi ke tempat lain.
- Pemilik rumah boleh atau mungkin tidak berada di belakang dalam pembayaran gadai janji mereka; kenakalan tidak selalu menjadi syarat.
- Harus ada surat kesulitan yang didokumentasikan. Kesusahan itu mungkin termasuk kehilangan pekerjaan atau persaraan terpaksa, boleh jadi berkaitan dengan kesihatan, atau penjual boleh bercerai atau menghadapi penahanan.
- Beberapa jualan pendek melibatkan gadai janji terbalik yang ditandatangani oleh penjual yang telah meninggal dunia, atau pinjaman kedua yang telah dilepaskan dalam muflis tetapi tidak dilepaskan.
- Walaupun rumah itu tidak semestinya di bawah air, jualan yang paling pendek melibatkan membayar kurang daripada jumlah penuh kepada pemberi pinjaman. Penjual juga boleh melayakkan diri untuk jualan pendek jika ekuiti tidak mencukupi untuk membayar semua kos jualan seperti komisen dan kos penutupan.
Ciri Asas Harta Perampasan
- Foreclosures adalah rumah yang dimiliki oleh pemberi pinjaman gadai janji atau - jika gadai janji itu diinsuranskan atau dijamin - oleh entiti kerajaan seperti Fannie Mae, Freddie Mac, atau HUD.
- Ada pelbagai cara pemberi pinjaman boleh memperoleh gelaran ke dalam harta rampasan. Cara yang paling biasa adalah dengan merampas pemilik rumah untuk tidak membayar gadai janji mereka. Walau bagaimanapun, bank dibenarkan untuk merampas atas sebab-sebab lain, seperti prosedur yang ditawarkan apabila pemilik rumah menjual rumah kepada individu lain tanpa membayar pinjaman. Subjek-untuk jualan tidak lagi dibenarkan. Bank juga boleh membuat tajuk ke atas harta rampasan melalui surat ikatan perampasan atau tindakan mahkamah.
- Apabila bank mengambil tajuk ke atas harta rampasan, mereka mengusir penghuni dan mengamankan rumah. Umumnya syarikat pengurusan aset akan menutup air, dan mungkin menaiki tingkap dan pintu dan menukar kunci. Ini sebabnya foreclosures sering menjadi kejutan di kejiranan.
Syarat-syarat Foreclosures dan Transaksi Jualan Pendek
Hampir setiap jualan pendek dan perampasan dijual dalam keadaan sekarang "as-ada".
Sesetengah bank akan melabur dalam membaiki rumah perampasan kerana bank menyedari bahawa mereka boleh meningkatkan keuntungan mereka dengan pemulihan, tetapi banyak bank menjual rumah dalam keadaan yang sama penghuni sebelumnya meninggalkannya, bagaimanapun menyedihkan.
Terdapat kadang-kadang keadaan yang membebankan di mana sebuah bank akan membenarkan pengurangan harga bagi kecacatan utama, tetapi biasanya jarang berlaku. Sebagai contoh, anda mungkin meminta untuk pengurangan atau kredit untuk menggantikan relau atau bumbung, tetapi jika pasaran panas dan pembeli lain mungkin membayar tunai, bank mungkin akan menolak permintaan itu.
Perbezaan utama antara keadaan harta rampasan dan keadaan rumah jualan pendek adalah keadaan perampasan tidak dapat diketahui. Rumah rampasan boleh kosong selama berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, di mana pencetus acuan atau air dapat terjadi. Kadang-kadang pemilik sampah di rumah atau gagal untuk mengekalkannya dengan betul apabila rumah berada dalam tahanan. Sebagai perbandingan, penjual jualan pendek cenderung mengambil penjagaan yang lebih baik dari rumah mereka, dan mereka boleh memberikan pendedahan kepada pembeli.
Perbezaan lain ialah harta rampasan biasanya boleh ditutup dalam masa 30 hari. Jualan pendek, yang memerlukan kelulusan bank, boleh mengambil 30 hari hingga 3 bulan, secara purata, hanya untuk mendapatkan surat kelulusan jualan pendek , dan kemudian 30 hari lagi untuk ditutup, sehingga dua kali lebih lama sekurang-kurangnya.
Di mana dan bagaimana untuk membeli foreclosures
Kecuali bank kecil dan tempatan, tidak mungkin menawarkan rumah rampasan untuk dijual kepada orang ramai. Bank secara umumnya melupuskan foreclosures mereka dalam 5 cara. Dengan pengecualian kaedah penjualan pukal, kebanyakan cara bank menjual penyitaan mereka melibatkan keuntungan kepada bank.
- Di lelongan pemegang amanah atau lelongan sheriff. Prosedur ini adalah proses pembidaan yang dilakukan pada langkah-langkah mahkamah atau bangunan awam yang lain. Biasanya tawaran itu mestilah tunai, dan bank menetapkan harga rizab minimum. Jika terdapat lien yang unggul, pembeli bertanggungjawab terhadap lien tersebut. Pembeli di lelong kerap tidak bekerja dengan agen hartanah.
- Dalam jualan pukal kepada pelabur swasta. Ini boleh menjadi rumah yang tidak dijual di lelong atau rumah yang tidak pernah dijual untuk lelongan. Bank akan membungkus rumah ini dalam kumpulan dan menjual keseluruhan pakej kepada pembeli atau syarikat pelaburan dengan diskaun curam.
- Melalui syarikat lelong online. Kebanyakan lelongan rumah dalam talian meletakkan tawaran tempahan di rumah yang tidak akan dijual jika rizab tidak dipenuhi. Mereka sering memerlukan pembeli untuk membayar bonus premium seperti 5 peratus berbanding harga yang ditawarkan sebagai bayaran kepada syarikat lelongan. Harga jualan asal seringkali di bawah harga tawaran rizab dan boleh kelihatan menipu. Kebanyakan laman web ini membenarkan ejen anda sendiri untuk mewakili anda.
- Dengan menyenaraikan rumah dengan ejen REO dan menawarkan rumah untuk dijual di MLS. Ejen REO bekerja dengan pengurus aset bank dan menyediakan BPO. Ejen menilai keadaan, dan membenarkan potongan untuk keadaan AS IS, jadi rumah itu pada dasarnya disenaraikan pada nilai pasaran. Ejen anda boleh mewakili anda.
- Dengan meletakkan rumah untuk dijual di portal laman webnya sendiri dan membenarkan penyerahan tawaran elektronik. Ini lebih biasa dengan entiti kerajaan. Bank-bank juga akan membayar ejen anda untuk mewakili anda.
Di mana dan bagaimana untuk membeli jualan pendek
Pembeli atau pelabur tidak dibenarkan membeli jualan pendek secara terus dari pemilik rumah. Sebenarnya, banyak jualan pendek memerlukan pembeli menandatangani afidavit panjang lengan yang menyatakan tidak ada hubungan yang sedia ada antara penjual dan pembeli. Saya mempunyai bank menolak jualan pendek kerana pembeli adalah jiran yang tinggal berdekatan.
(Sebaliknya, sesetengah pihak boleh menentang amalan ini dan mereka menahan maklumat tersebut dari bank Mereka mungkin menandatangani panjang lengan tetapi secara rahsia gagal mendedahkan hubungan dengan penjual. Di negeri-negeri seperti California, tindakan itu boleh menjadi penipuan gadai janji jualan pendek, yang membenarkan bank membatalkan pelepasan liabiliti yang ditawarkan kepada penjual.)
Anda perlu mengupah ejen hartanah anda sendiri untuk mewakili anda apabila membeli jualan pendek. Agen itu tidak boleh menjadi ejen penyenaraian. Anda layak mewakili anda sendiri. Selain itu, bank cenderung untuk mengurangkan komisen kepada penyenaraian agen yang mengamalkan agensi dua dalam jualan pendek.
Agen anda harus menentukan untuk anda berapa banyak bank dan lien yang terlibat agar anda dapat menyediakan persediaan untuk menunggu kelulusan jualan pendek. Agen anda juga mungkin mahu mengesahkan penjual layak untuk jualan pendek. Walaupun tidak setiap jualan pendek memerlukan kesusahan penjual, kebanyakannya.
Akhirnya, tip: Bank mungkin akan memberikan anda tawaran kaunter dan meminta harga yang lebih tinggi. Jika harta memerlukan pembaikan, anda mungkin berjaya dengan menutup harga jualan yang diterima jika anda membentangkan bank dengan beberapa anggaran dan gambar yang didokumenkan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.