Menyelesaikan Masalah Pembaikan Rumah dengan Pembeli dan Penjual

Ketahui bagaimana untuk membuat perundingan penemuan pemeriksaan rumah

Kebanyakan kontrak jualan hartanah mengandungi kontinjensi pemeriksaan. Kontingensi pemeriksaan adalah fasal dalam kontrak jualan yang menyatakan kedua-dua pilihan pembeli dan penjual harus memperbaiki masalah yang ditemui semasa pemeriksaan rumah . Adalah penting untuk memahami kontinjensi pemeriksaan, kerana apabila tawaran ditandatangani, ia menjadi kontrak yang sah dan mengikat. Ejen hartanah atau peguam anda boleh menjawab soalan tambahan yang mungkin anda ada dalam topik ini.

Kontinjensi Perbaikan Sampel

Sebagai contoh, di sini adalah kontinjensi pemeriksaan berkaitan dengan pembaikan dari kontrak jualan hartanah standard yang digunakan secara meluas di North Carolina. Perkataan dalam kontrak jualan hartanah negeri anda mungkin sama atau sangat berbeza.

13. (c) Menurut mana-mana pemeriksaan dalam (a) dan atau (b) di atas, jika apa-apa pembaikan diperlukan, Penjual hendaklah mempunyai pilihan untuk menyelesaikannya atau enggan menyelesaikannya. Jika Penjual memilih untuk tidak menyelesaikan pembaikan, maka Pembeli akan mempunyai pilihan untuk menerima Harta dalam keadaan sekarang atau mengakhiri kontrak ini, di mana semua wang yang bersungguh-sungguh akan dikembalikan. Melainkan dinyatakan sebaliknya di sini, sebarang perkara yang tidak dilindungi oleh (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) dan (b) di atas tidak termasuk dalam rundingan pembaikan di bawah kontrak ini.

Klausa luar jangka ini menyatakan hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak dengan jelas. Penjual boleh memilih untuk memperbaiki masalah yang ditemui oleh pembeli atau lulus pilihan untuk berbuat demikian.

Perenggan yang dinamakan di akhir klausa merujuk kepada kontinjensi pemeriksaan rumah , yang menentukan item yang dijangka akan berfungsi dengan baik pada penutupan dan kepada butiran mengenai pemeriksaan untuk menghancurkan serangga kayu.

Terdapat addendum yang berasingan, atau lampiran, yang boleh digunakan untuk membuat perjanjian perbaikan antara pembeli dan penjual.

Letakkan Perbelanjaan

Sekiranya mungkin, pembeli perlu menangguhkan sebanyak mungkin perbelanjaan penutup sehingga isu pembaikan diketahui dan diselesaikan. Mengapa membelanjakan wang untuk carian tajuk, tinjauan, dan kos penutupan mahal yang lain sehingga anda tahu rumah itu akan menjadi milik anda? Dapatkan pemeriksaan anda dengan cara awal supaya anda boleh merundingkan masalah pembaikan dan meneruskan perniagaan penutupan.

Isu pembaikan tidak dapat diselesaikan

Masalah yang diketahui menjadi fakta material: Kecuali jika pembeli membuat tuntutan yang tidak realistik, ia sering menjadi kepentingan terbaik penjual untuk berunding dan melakukan perbaikan. Sebaik sahaja masalah diketahui, ia menjadi fakta material yang harus didedahkan kepada semua bakal pembeli masa depan. Jika ia bukan isu yang serius, perkara itu adalah pembeli masa depan mungkin tidak peduli. Butang panas satu pembeli adalah bahu bahu kepada pembeli seterusnya.

Kadang-kadang penjual berfikir mereka boleh menaikkan harga rumah untuk membaiki pembaikan, tetapi jika rumah itu sudah berharga dengan betul yang biasanya tidak berfungsi. Rumah yang mahal dijual di pasaran bukannya menjual dan penjual terus membuat pembayaran daripada bergerak ke rumah baru mereka.

Bank mungkin tidak memberi pinjaman: Masalah yang dicatat pada penilaian mungkin membuang bendera merah kepada pemberi pinjaman; masalah sedemikian mungkin menyebabkan pemberi pinjaman meminta pemeriksaan struktur untuk mengesahkan bahawa tidak ada masalah dengan rumah tersebut.

Bank mungkin menolak untuk memuktamadkan pinjaman sehingga pembaikan dibuat.

Pembaikan Penjadualan

Pembaikan yang dibuat sebelum penutupan: Jika penjual membuat pembaikan sebelum menutup, bawa pemeriksa rumah anda kembali untuk semak semula sebaik sahaja anda menerima perkataan bahawa pembaikan selesai. Jangan tunggu untuk berjalan akhir , kerana anda tidak mahu mengetahui pada hari penutupan bahawa pembaikan tidak dibuat atau telah dibuat buruk. Pemeriksa rumah boleh mengenakan bayaran tambahan untuk perkhidmatan tersebut.

Pembaikan dibuat selepas penutupan: Terdapat beberapa senario asas untuk pembaikan yang dibuat selepas penutupan:

• Penjual boleh memberikan anda satu sekaligus pada penutupan untuk menutup kos pembaikan yang anda bersetuju untuk memulakan selepas penutupan.
• Penjual boleh membayar pembeli untuk melakukan kerja.
• Sebilangan hasil penjual boleh dipegang dalam amanah selepas ditutup dan digunakan untuk membayar pembaikan (biasanya dihitung pada anggaran 1 dan setengah kali). Perjanjian yang ditandatangani hendaklah disediakan untuk memastikan pembaikan dibuat.

Kaedah yang anda gunakan bergantung pada kerumitan pembaikan. Barang mudah, di mana anda merasakan anggaran yang anda terima sudah mencukupi, mungkin boleh dibayar sebagai jumlah sekaligus. Pembaikan secara meluas sering menemui lebih banyak isu semasa mereka maju dan hampir selalu menelan kos lebih daripada yang diharapkan.

Pembeli harus berunding dengan seorang peguam untuk memastikan kepentingan mereka dilindungi sebelum bersetuju untuk membuat pembaikan sebelum tutup. Apabila pembeli belum memiliki rumah, terdapat risiko dan liabiliti tambahan untuk membuat pembaikan sebelum penyempurnaan jualan.

Disunting oleh Elizabeth Weintraub, pakar membeli rumah.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.