Berapa banyak faedah yang akan dibayar oleh prabayar apabila anda mahu pembayaran pertama anda bermula. Ramai peminjam lebih suka membuat bayaran gadai janji pada setiap bulan pertama.
Ada yang lebih suka ke-15. Kadang-kadang pemberi pinjaman akan memilih tarikh pembayaran untuk anda, jadi tanyakan jika anda mempunyai keutamaan.
Faedah Dibayar dalam Tunggakan
Di Amerika Syarikat, faedah dibayar secara tertunggak. Ini bermakna pembayaran prinsipal dan faedah anda akan membayar faedah untuk tempoh 30 hari sejurus sebelum tarikh bayar pembayaran anda. Jika anda menjual rumah anda, sebagai contoh, ejen penutup anda akan memerintahkan permintaan benefisiari , yang juga akan mengambil faedah yang belum dibayar. Mari lihat lebih dekat.
Sebagai contoh, katakan bayaran anda sebanyak $ 599.55 adalah disebabkan pada 1 Disember. Baki pinjaman anda adalah $ 100,000, dengan bunga 6% setahun, dan dilunaskan lebih dari 30 tahun. Apabila anda membuat pembayaran anda pada 1 Disember, anda membayar faedah untuk bulan November, sepanjang 30 hari.
Sekiranya anda menutup pinjaman anda pada 15 Oktober, anda akan membayar faedah dari 15 Oktober hingga 31 Oktober kepada pemberi pinjaman. Ia mungkin kelihatan seperti anda dapat 45 hari percuma sebelum pembayaran pertama anda akan dibayar pada 1 Disember, tetapi anda tidak.
Anda akan membayar 15 hari faedah sebelum anda menutup dan 30 hari faedah yang lain apabila anda membuat pembayaran pertama anda.
Mengira Baki Utama Anda yang Tidak Dibayar
Sekiranya anda ingin mengetahui baki pinjaman prinsipal yang belum dibayar yang tinggal selepas anda membuat pembayaran hipotek pertama anda, mudah untuk dikira. Pertama, ambil baki pinjaman utama anda sebanyak $ 100,000 dan buat kali ganda kadar faedah tahunan 6% anda.
Jumlah faedah tahunan ialah $ 6,000. Berbagi angka faedah tahunan sebanyak 12 bulan untuk tiba pada bunga bulanan yang kena dibayar. Jumlah itu ialah $ 500.00.
Oleh kerana tarikh 1 Disember yang dilunaskan untuk pembayaran adalah $ 599.55, untuk menentukan bahagian utama pembayaran tersebut, anda akan menolak jumlah faedah bulanan ($ 500) dari pembayaran prinsipal dan faedah ($ 599.55). Hasilnya adalah $ 99.55, yang merupakan bahagian utama pembayaran anda.
Sekarang, tolak bahagian prinsipal $ 99.55 yang dibayar daripada baki prinsipal yang tidak dibayar sebanyak $ 100,000. Jumlah itu ialah $ 99,900.45, yang merupakan baki prinsipal yang belum dibayar pada 1 Disember. Jika anda membayar pinjaman, anda mesti menambah faedah harian kepada baki belum dibayar sehingga hari pemberi pinjaman menerima jumlah pembayaran.
Nota: Dengan setiap pembayaran berturut-turut, baki prinsipal yang tidak dibayar anda akan turun dengan jumlah pengurangan utama yang lebih tinggi sedikit berbanding bulan sebelumnya. Ini kerana walaupun baki belum dibayar dikira dengan menggunakan kaedah yang sama setiap bulan, bahagian utama pembayaran bulanan anda akan meningkat sementara bahagian faedah akan semakin kecil.
Anda tahu sekarang bahawa baki prinsipal yang tidak dibayar selepas pembayaran Disember anda akan menjadi $ 99,900.45. Untuk menentukan baki selebihnya selepas pembayaran pada 1 Januari, anda akan mengiranya menggunakan baki belum bayar baru:
- $ 99,900.45 x 6% faedah = $ 5,994.03 รท oleh 12 bulan = $ 499.50 faedah untuk Disember. Pembayaran Januari anda adalah sama dengan bayaran 1 Disember anda kerana ia dilunaskan. Ia adalah $ 599.55. Anda akan menolak faedah yang dikenakan pada bulan Disember sebanyak $ 499.50 dari pembayaran anda. Yang meninggalkan $ 100,05 dibayar kepada prinsipal atas pinjaman anda.
- Baki anda pada 1 Disember adalah $ 99,900.45, dari mana anda menolak bahagian utama pembayaran anda pada 1 Januari 100.05. Ini sama dengan $ 99,800.40 sebagai baki pokok belum bayar baru anda.
Kepentingan harian pengkomputeran
Untuk mengira faedah harian untuk pinjaman, ambil masa baki prinsipal kadar faedah dan kongsi dengan 12 bulan, yang akan memberikan minat bulanan anda. Kemudian bahagikan minat bulanan sebanyak 30 hari, yang akan menyamai kepentingan harian.
Katakan, sebagai contoh, bahawa bapa saudara anda memberi anda $ 100,000 untuk malam Tahun Baru dan anda memutuskan untuk membayar gadai janji anda pada 5 Januari.
Anda tahu anda akan berhutang $ 99,800.40 pada 1 Januari. Tetapi anda juga akan berhutang selama 5 hari. Berapa banyak itu?
- $ 99,800.40 x 6% = $ 5,988.02. Bahagikan sebanyak 12 bulan = $ 499. Dibahagikan dengan 30 hari = $ 16.63 x 5 hari = $ 83,17 faedah yang dijangka selama lima hari.
- Anda akan menghantar pemberi pinjaman $ 99,800.40 plus $ 83,17 untuk bayaran sebanyak $ 99,883.57.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.