Mengubah Rumah Anda Ke Sewa Mei Membenarkan Kerugian Cukai
Oleh Julian Block, Peguam
Kebanyakan orang akan memberitahu anda bahawa kehilangan tempat tinggal di rumah kediaman peribadi adalah mustahil atau tidak dibenarkan, tetapi mereka tidak betul. Secara amnya, kod cukai IRS melarang sebarang potongan untuk kerugian penjualan rumah kediaman. Walau bagaimanapun, ia membenarkan beberapa pengecualian untuk menulis kerugian di rumah di kediaman peribadi.
Sebagai contoh, undang-undang membenarkan potongan untuk kerugian daripada jualan kediaman peribadi yang telah ditukar kepada harta sewa.
Tetapi ia menghadkan jumlah penolakan. Tiada potongan untuk penurunan nilai sebelum anda mula menyewa.
Titik permulaan adalah asas (1) disesuaikan pada masa penukaran atau (2) nilai pasaran saksama pada masa penukaran, yang mana lebih rendah. Setelah anda menentukan lebih rendah daripada (1) atau (2), meningkatkan jumlah itu untuk menggambarkan peningkatan modal sewa masa yang meningkatkan nilai. Seterusnya, tolak potongan tempoh sewa untuk susut nilai. Apa yang anda akhirnya temui adalah asas larasan harta pada masa jualan. Apabila anda menjual, potongan potongan kerugian anda adalah amaun yang pada dasarnya pada masa jualan melebihi harga jualan.
Dalam pasaran harta tanah yang masam, asas larasan hartanah pada masa jualan boleh jauh lebih rendah daripada kos asalnya. Sebagai peraturan umum, asas itu bermula sebagai kos asal, termasuk apa-apa hutang yang diandaikan seperti gadai janji pertama atau kedua, ditambah pelarasan atas atau bawah.
Laraskan ke atas untuk mencerminkan pengeluaran untuk penyelesaian tertentu atau kos penutupan yang berkaitan dengan pembelian seperti yuran guaman dan / atau penambahbaikan. Laraskan ke bawah untuk jumlah keuntungan dari penjualan sebelum 7 Mei 1997, rumah yang dimiliki sebelum cukai yang ditangguhkan. Semua penyesuaian hasil kos asal anda dalam asas larasan anda.
Sebagai contoh: Pada tahun 2001, anda membeli kediaman peribadi pertama anda untuk $ 200,000. Pada tahun 2003, anda keluar dari rumah dan menyewanya. Pada masa itu, anda menentukan bahawa nilai pasaran yang adil adalah $ 180,000. Selepas itu, anda mengambil potongan susut nilai sebanyak $ 20,000 dan menjual harta itu untuk $ 150,000.
Anda mungkin berfikir bahawa kerugian anda ialah $ 50,000 - perbezaan antara kos asal $ 200,000 dan harga jualan $ 150,000. Tetapi IRS mengehadkan kerugian anda kepada hanya $ 10,000 - amaun yang mana $ 160,000 pada asas pelarasan disesuaikan (nilai pasaran saksama $ 180,000 pada masa penukaran tanpa penyusutan jangka masa sewa $ 20,000) melebihi jualan $ 150,000 harga.
Apabila tempoh sewa adalah kurang dari satu tahun, IRS mungkin berpendapat bahawa kerugian harus ditolak atas dasar bahawa penukaran penjual kediaman kepada harta sewa hanya bersifat sementara, tidak kekal. Garis panduannya untuk penjual rumah memberi amaran bahawa "anda tidak mengubah rumah anda menjadi harta sewa jika anda sementara menyewakan rumah lama anda sebelum menjualnya." Walau bagaimanapun, garis panduan mengenai apa yang sementara dan apa yang kekal adalah bukan perkataan terakhir. Mereka hanya mencerminkan kedudukan rasmi IRS mengenai isu dan tidak mengikat mahkamah.
Juga, mengikut garis panduan, akan IRS mempertimbangkan kediaman peribadi telah ditukarkan kepada harta sewa "jika anda meletakkan rumah anda dengan agen hartanah untuk disewa atau dijual dan ia tidak disewa." Terjemahan: Anda perlu menyewa rumah sebelum anda boleh mengambil potongan kerugian. Batasan ini telah ditegakkan oleh mahkamah.
Sekiranya keraguan, sentiasa periksa dengan akauntan cukai profesional atau CPA sebelum menuntut kerugian di rumah di kediaman peribadi. Juga, periksa dengan IRS untuk memastikan anda mematuhi undang-undang cukai baru, yang berubah setiap tahun. Cukai harta di beberapa negeri seperti California kini terhad kepada potongan maksimum $ 10,000 di bawah undang-undang cukai Trump 2018.
Julian Block adalah pakar cukai dari Larchmont, New York.
Diedit oleh Elizabeth Weintraub, Pakar Membeli Rumah.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.