Seorang pembaca bertanya: "Saya mempunyai kediaman peribadi, lebih berharga daripada baki prinsipal yang tinggal di gadai janji, pemberi pinjaman saya sanggup membenarkan saya membiayai lebih daripada baki gadai janji yang ada. saya akan memotong pembayaran faedah apabila pembiayaan semula gadai janji selagi ia adalah untuk jumlah yang sama dengan baki yang sedia ada. Tetapi bagaimana pengurangan cukai adalah terhad untuk pembiayaan semula gadai janji? "
Jawab: Oleh Julian Block , Peguam
Apabila kadar faedah jatuh, jutaan isi rumah, sama seperti anda, berduyun-duyun untuk peminjam untuk membiayai semula gadai janji mereka. Sebelum melompat ke pembiayaan semula gadai janji , bijak untuk membiasakan diri dengan peraturan cukai yang rumit mengenai apa atau tidak boleh ditolak untuk pembayaran faedah. Berikut adalah beberapa peringatan tentang bagaimana peraturan berfungsi untuk pembiayaan semula gadai janji:
Peraturan Pembiayaan Gadai Janji untuk Potongan Cukai
Sama ada peminjam berhak untuk memotong faedah ke atas jumlah berlebihan bergantung kepada bagaimana mereka menggunakan hasil daripada pembiayaan semula gadai janji dan jumlah hasil. Apabila peminjam menggunakan amaun yang melebihi pinjaman gadai janji yang sedia ada untuk membeli, membina atau menambah baik kediaman utama, bermakna tempat tinggal sepanjang tahun, atau rumah kedua seperti retret percutian, pembayaran faedah mereka berada di bawah peraturan untuk pinjaman perolehan rumah. Peraturan tersebut membenarkan mereka untuk menolak semua kepentingan selagi kelebihan ditambah semua pinjaman perolehan rumah lain tidak melebihi $ 1,000,000, menjatuhkan $ 500,000 untuk pasangan yang menikah memfailkan pulangan yang berasingan.
Apabila peminjam menggunakan lebihan itu untuk tujuan lain, satu lagi peraturan melarang pemotongan untuk pembayaran faedah ke atas "pinjaman pengguna". Kategori yang luas ini termasuk bil kad kredit, pinjaman kereta, perbelanjaan perubatan dan hutang peribadi lain seperti cukai pendapatan persekutuan dan negeri tertunggak. Walau bagaimanapun, terdapat pengecualian terhad untuk faedah pinjaman pelajar, salah satu daripada penolakan "di atas talian" untuk mencapai pendapatan kasar diselaraskan, jumlah pada baris terakhir dari halaman pertama dalam bentuk 1040.
Pengecualian kepada Peraturan untuk Pengecualian Cukai Pembiayaan Semula Pinjaman
Tetapi kebanyakan peminjam dapat menghalang sekatan ini untuk potongan kepentingan pengguna, terima kasih kepada peraturan untuk pinjaman ekuiti rumah . Peraturan tersebut membolehkan mereka memotong seluruh kepentingan selagi amaun yang melebihi pinjaman gadai janji yang sedia ada ditambah semua pinjaman ekuiti rumah yang lain tidak melebihi $ 100,000, menjatuhkan kepada $ 50,000 bagi pasangan yang menikah memfailkan pulangan yang berasingan. Ia tidak membezakan bagaimana peminjam menggunakan hasilnya.
Apabila pinjaman yang dibiayai semula adalah sebahagian daripada pinjaman perolehan rumah dan pinjaman ekuiti sebahagiannya, terdapat had keseluruhan $ 1,100,000, hutang $ 1,000,000 hutang perolehan dan $ 100,000 hutang ekuiti rumah, jatuh kepada $ 550,000 untuk pasangan yang berkahwin memfail secara berasingan.
Apabila pinjaman melebihi siling sebanyak $ 1,000,000 untuk pinjaman perolehan rumah dan $ 100,000 untuk pinjaman ekuiti rumah, lebihan secara amnya dikategorikan sebagai kepentingan peribadi yang tidak dapat ditanggung. Pengecualian umum tertakluk kepada pengecualian untuk hasil pinjaman yang digunakan untuk tujuan perniagaan atau pelaburan.
Potongan Cukai Pembiayaan Semula Pinjam untuk Pembayar Cukai Tertakluk kepada AMT
Walau bagaimanapun, satu lagi sekatan dikenakan kepada bilangan peminjam yang semakin banyak dibebani oleh AMT (cukai minimum alternatif).
AMT membenarkan pemotongan bayaran faedah ke atas pinjaman perolehan rumah sehingga $ 1,000,000. Tetapi peraturan AMT menafikan apa-apa potongan untuk faedah atas pinjaman ekuiti rumah untuk rumah pertama atau kedua, melainkan jika hasil pinjaman digunakan untuk membeli, membina, atau memperbaiki rumah-rumah; salah satu sebab mengapa iklan untuk pinjaman ekuiti rumah sering menimbulkan persoalan yang menyusahkan pemotongan cukai.
Julian Block adalah peguam cukai di Larchmont, NY.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.