Jadual E Tip Cukai
Tuan tanah mesti menyimpan rekod yang sangat baik mengenai asas kos, pendapatan, dan perbelanjaan, dan cara terbaik nombor satu untuk menjejaki semua perkara ini adalah untuk menyediakan hamparan - akauntan cukai anda mungkin mempunyai templat yang boleh anda gunakan.
Berikut adalah perkara yang anda mahu menjejaki:
- Harga beli rumah, kondo, atau bangunan pangsapuri anda menyewa
- Susut nilai terkumpul, dan susut nilai tahunan semasa ke atas harta anda
- Pendapatan sewa
- Deposit keselamatan yang anda terima
Anda juga akan ingin menjejaki pelbagai perbelanjaan yang berkaitan dengan harta sewa anda, termasuk:
- Komisen atau yuran pengurusan harta
- Kos pengiklanan
- Kos pembersihan, penyelenggaraan, dan pembaikan
- Insurans pemilik rumah dan alat ganti HOA
- Cukai hartanah dan perbelanjaan gadai janji
- Deposit keselamatan dibayar balik kepada penyewa
- dan pelbagai perbelanjaan lain, seperti utiliti, landskap dan pengumpulan sampah
Jika anda menjejaki perbelanjaan ini menggunakan perisian kewangan peribadi atau hamparan komputer, laporan bulanan dan akhir tahun anda akan berada di hujung jari anda dan anda boleh mencetaknya dengan mudah.
Had Pasaran Kegagalan Pasif
Berikut adalah peraturan IRS yang murah hati # 1: Jika salah satu harta sewa anda mempunyai kerugian bersih untuk tahun itu, kerugian tersebut dapat ditanggung terhadap kerugian dan keuntungan dari semua harta sewa anda yang lain.
Sekarang ada berita yang mungkin-tidak-begitu-baik-baik: Jika jumlah besar untuk semua harta benda anda negatif - kerugian bersih - kerugian itu mungkin sepenuhnya, sebahagiannya atau tidak boleh ditolak sama sekali terhadap pendapatan anda sepanjang tahun disebabkan had kerugian aktiviti pasif.
Menyewa harta tanah secara amnya dianggap sebagai aktiviti pasif, walaupun anda menumpukan sejumlah besar masa untuk memilih penyewa yang tepat, membaiki unit sewa dan memeriksa harta untuk penyelenggaraan rutin.
Kerugian daripada aktiviti pasif adalah terhad untuk mengimbangi keuntungan pasif.
Sekiranya anda terlibat secara aktif dalam aktiviti sewaan, sebarang kerugian sewa boleh berpotensi ditolak sehingga $ 25,000 setahun secara agregat merentas semua harta sewa anda. Orang yang berkahwin yang memfailkan secara berasingan mempunyai had kerugian sewa sehingga $ 12,500 dengan syarat orang itu hidup selain dari pasangannya pada sepanjang masa sepanjang tahun cukai. Jumlah kerugian sewa yang dibenarkan untuk peserta aktif dalam harta sewa berbeza-beza berdasarkan pendapatan kasar disesuaikan yang disesuaikan (MAGI):
- Bagi MAGI sebanyak $ 100,000 atau kurang ($ 50,000 atau kurang jika difailkan secara berasingan), kerugian sewa boleh ditolak sepenuhnya, sehingga had $ 25,000 ($ 12,500).
- Bagi MAGI antara $ 100,000 dan $ 150,000 (antara $ 50,000 dan $ 75,000 jika difailkan secara berasingan), kerugian sewa boleh ditolak sehingga had 50% daripada perbezaan antara $ 150,000 ($ 75,000 jika difailkan secara berasingan) dan MAGI.
- Bagi MAGI lebih daripada $ 150,000 ($ 75,000 jika difailkan secara berasingan), tiada kerugian sewa boleh ditolak daripada pendapatan lain.
Anda Boleh Membawa Kerugian Ke Hadapan
Ini membawa kita kepada peraturan IRS yang murah hati # 2: Kerugian sewa yang terhad oleh batasan kehilangan aktiviti pasif boleh dibawa ke tahun cukai berikutnya apabila mereka dapat mengimbangi keuntungan sewa.
Batasan kerugian aktiviti pasif digunakan setiap tahun, tetapi kerugian sewa terus dibawa ke depan dari tahun ke tahun sehingga kerugian sama ada digunakan dengan mengimbangi keuntungan sewa atau dengan dipotong daripada pendapatan lain.
Borang 8582 digunakan untuk mengira batasan kerugian aktiviti pasif dan untuk mengesan kerugian sewa yang berkumpul setiap tahun bagi setiap harta benda.
Perancangan Cukai untuk Tuan Tanah
Tuan-tuan tanah kadang-kadang membuat keuntungan kecil apabila pendapatan sewa mencukupi untuk membayar gadai janji serta cukai harta, insurans, dan pembaikan. Tetapi tuan-tuan tanah dapat menyusut harga pembelian harta sewa, dan ini sering boleh mengubah keuntungan ekonomi kecil ke dalam kerugian cukai kecil - perbelanjaan melebihi pendapatan setelah susut nilai diambil kira.
Walau bagaimanapun, setiap pemilik tanah menghadapi perbelanjaan utama, seperti menggantikan bumbung atau memasuki apartmen selepas penyewa jangka panjang mengosongkan.
Dalam keadaan ini, ada kemungkinan bahawa tuan tanah mempunyai kerugian lebih besar daripada $ 25,000, tetapi aturan kehilangan aktiviti pasif mengehadkan kerugian kepada tepat $ 25,000. Selebihnya akan dibawa ke tahun depan apabila tuan rumah berharap dapat memperoleh lebih banyak keuntungan dan akan dapat menyerap kerugian cukai yang berlebihan.
Menjual Hartanah Sewa
Kerugian sewa untuk harta tertentu dibenarkan sepenuhnya pada tahun di mana harta dijual dalam pelupusan lengkap kepada pembeli yang tidak berkaitan.
Jual rumah, bangunan pangsapuri atau harta sewa lain tidak sama dengan menjual kediaman utama anda. Sama seperti semasa anda mengira keuntungan modal, formula untuk mengira keuntungan atau kehilangan harta sewa melibatkan pengurangan kos kos anda dari harga jualan anda.
Asas Kos yang Disesuaikan untuk Harta Sewa
Formula untuk mengira asas kos anda pada harta sewa adalah seperti berikut:
- Harga pembelian
- Plus kos pembelian (yuran dan bayaran escrow, komisen ejen hartanah, dll.)
- Pembaikan tambahan (menggantikan bumbung, relau baru, dan sebagainya)
- Plus menjual kos (yuran dan bayaran escrow, komisen ejen hartanah, dll.)
- Plus susut nilai terkumpul (seperti yang dilaporkan pada borang cukai anda)
- Sama dengan kos anda
Mengira keuntungan atau kerugian anda ialah:
- Harga jualan
- Kurangkan kos anda
- Sama dengan keuntungan atau kerugian anda
Sekiranya nombor yang dihasilkan adalah positif, anda membuat keuntungan apabila anda menjual harta sewa anda. Sekiranya nombor yang dihasilkan adalah negatif, anda mengalami kerugian. Keuntungan ke atas harta sewa boleh dicukai sebahagiannya sebagai penarikan balik susut nilai pada kadar cukai maksimum 25 peratus dan sebahagiannya sebagai keuntungan modal . Jualan harta sewa dilaporkan dalam Borang 4797, dan apa-apa pengiraan keuntungan modal dilaporkan di Jadual D.
Harta Tanah dan Liabiliti Terhad
Banyak tuan tanah menganggap pembentukan syarikat, syarikat liabiliti terhad atau perkongsian untuk memiliki harta sewa mereka. Perbadanan mungkin merugikan kerana perbadanan tidak mempunyai kadar cukai pilihan ke atas keuntungan modal jangka panjang.
Sebuah syarikat liabiliti terhad akan dapat lulus keuntungan jangka panjang melalui ahli-ahlinya supaya keuntungan masih layak untuk kadar 15-peratus yang lebih baik untuk keuntungan jangka panjang. Tuan tanah harus membincangkan perkara ini dan aspek undang-undang lain untuk membentuk sebuah syarikat untuk harta sewa dengan seorang peguam untuk memahami semua implikasi undang-undang dan kewangan strategi sedemikian.