Anda Boleh Menggunakan REIT untuk Melabur di Harta Tanah Komersial
- Runcit termasuk pusat membeli-belah dalam, pusat membeli-belah luaran, dan peruncit kotak besar. Ia juga termasuk kedai runcit dan restoran. Nilainya adalah sekitar $ 2.1 trilion atau 36 peratus daripada jumlah nilai hartanah komersial. Ia terdiri daripada sekurang-kurangnya 9.5 bilion kaki persegi ruang pusat membeli-belah.
- Hotel termasuk motel, resort mewah, dan hotel perniagaan. Kategori ini tidak termasuk rumah yang menyewakan bilik melalui Airbnb. Terdapat kira-kira 4.4 juta bilik hotel bernilai $ 1.92 trilion.
- Bangunan pejabat termasuk segala-galanya dari gedung pencakar langit Manhattan ke pejabat peguam anda. Terdapat kira-kira 4 bilion kaki persegi ruang pejabat, bernilai sekitar $ 1.7 trilion atau 29 peratus daripada jumlah keseluruhan.
- Bangunan pangsapuri adalah hartanah komersil. Syarikat memiliki mereka hanya untuk membuat keuntungan. Itulah sebabnya rumah yang disewa oleh pemiliknya adalah kediaman, bukan komersial. Sesetengah laporan termasuk data bangunan apartmen dalam statistik untuk hartanah kediaman dan bukan hartanah komersil. Terdapat sekitar 33 juta kaki persegi ruang sewa apartmen, bernilai kira-kira $ 1.44 trilion.
- Harta industri digunakan untuk menghasilkan, mengedarkan, atau mempromosikan produk. Ia tidak selalu dianggap komersial, terutamanya dalam rancangan penggunaan tanah dan zon. Terdapat 13 bilion kaki persegi harta industri bernilai sekitar $ 240 bilion.
Kategori hartanah komersil lain jauh lebih kecil. Ini termasuk beberapa keuntungan, seperti hospital dan sekolah. Tanah kosong adalah hartanah komersial jika ia akan dipajak, tidak dijual.
Bagaimana Harta Tanah Komersial Mempengaruhi Ekonomi
Sebagai komponen keluaran dalam negara kasar, pembinaan hartanah komersil menyumbang 3 peratus kepada jumlah pengeluaran ekonomi AS.
Pada tahun 2017, terdapat pembinaan hartanah komersil bernilai $ 472 bilion. Rekod tertinggi ialah $ 586.3 bilion pada tahun 2008. Yang rendah adalah $ 376.3 bilion pada tahun 2010. Ini mewakili penurunan dari 4.1 peratus kepada 2.6 peratus daripada KDNK.
Mengapa ia mengambil pembinaan hartanah komersial dua tahun lebih lama daripada puncak gelembung perumahan ? Pembinaan hartanah komersil hanya memerlukan lebih lama daripada pembinaan hartanah kediaman. Pembina terlebih dahulu perlu memastikan terdapat rumah dan pembeli yang mencukupi untuk menyokong pembangunan baru. Kemudian ia mengambil masa untuk mengumpulkan wang dari pelabur. Ia mengambil masa beberapa tahun untuk membina pusat membeli-belah, pejabat, dan sekolah. Ia mengambil lebih banyak masa untuk menyewa bangunan baru. Apabila pasaran perumahan terhempas pada tahun 2006, projek-projek hartanah komersil telah pun dijalankan.
Anda biasanya boleh meramalkan apa yang akan berlaku dalam hartanah komersial dengan mengikuti naik turun pasaran perumahan. Sebagai penunjuk yang ketinggalan , statistik hartanah komersil mengikuti trend kediaman oleh satu atau dua tahun. Mereka tidak akan menunjukkan tanda-tanda kemelesetan . Mereka memukul rendah mereka selepas hartanah kediaman.
Bagaimana Melabur di Harta Tanah Komersial
Amanah Pelaburan Harta Tanah adalah sebuah syarikat awam yang membangun dan memiliki harta komersil komersial.
Membeli saham dalam REIT adalah cara paling mudah bagi pelabur individu untuk mendapatkan keuntungan dari hartanah komersil. Anda boleh membeli dan menjual saham REIT seperti saham , bon, atau jenis keselamatan lain . Mereka mengagihkan pendapatan yang boleh dikenakan cukai kepada pelabur, sama seperti dividen saham. REIT membataskan risiko anda dengan membenarkan anda memiliki harta tanpa mengeluarkan hipotek. Oleh kerana profesional menguruskan hartanah, anda menyimpan masa dan wang.
Tidak seperti syarikat awam lain, REIT mesti mengedarkan sekurang-kurangnya 90 peratus daripada pendapatan kena cukai mereka kepada para pemegang saham. Ini menjimatkan kos cukai perniagaan yang dibayar oleh pemegang saham pada kadar cukai keuntungan modal .
Laporan unjuran 2015 oleh Persatuan Realtors Kebangsaan, "Meningkatkan Ketinggian Baru," mendedahkan kesan REITS. Ia menyatakan bahawa REIT mempunyai 34 peratus ekuiti dalam pasaran hartanah komersial.
Itulah sumber pemilikan kedua terbesar. Yang terbesar adalah ekuiti persendirian , yang memiliki 43.7 peratus.
Kebaikan dan Kekurangan REITs
Oleh kerana nilai hartanah komersial adalah penunjuk yang ketinggalan , harga REIT tidak naik dan turun dengan pasaran saham. Ini menjadikan mereka tambahan yang baik untuk portfolio pelbagai. REITs berkongsi keuntungan dengan bon dan saham menghasilkan dividen kerana mereka menyediakan aliran pendapatan yang stabil. Seperti semua sekuriti, mereka dikawal selia dan mudah untuk dibeli dan dijual.
Perlu diingat bahawa nilai REIT anda mencerminkan lebih daripada sekadar hartanah asas. Ia juga dipengaruhi oleh permintaan untuk REIT sendiri sebagai pelaburan. Mereka bersaing dengan saham dan bon untuk pelabur. Jadi, walaupun nilai hartanah milik REIT meningkat, harga saham boleh jatuh dalam kemelesetan pasaran saham.
Bila untuk Beli dan Jual REITs
Apabila melabur dalam REITs, pastikan anda menyedari kitaran perniagaan dan kesannya terhadap hartanah komersil. Semasa ledakan, hartanah komersil boleh mengalami gelembung aset selepas penurunan hartanah kediaman. Semasa kemelesetan, hartanah komersil mencecah paras terendahnya selepas hartanah kediaman.
REITS Versus Real Estate ETFs
Dana perdagangan bursa harta tanah mengesan harga saham REIT. Pelabur tertarik kepada ETF kerana mereka mempunyai bayaran yang sangat rendah. Tetapi mereka adalah satu langkah lagi yang dikeluarkan dari nilai hartanah yang mendasarinya. Akibatnya, mereka lebih mudah terdedah kepada pasaran saham lembu dan menanggung pasaran .
Harta Tanah Komersil Semasa Krisis Kewangan
Pinjaman hartanah komersil telah pulih dari krisis kewangan 2008 . Pada 30 Jun 2014, bank negara, di mana 6,680 diinsuranskan oleh Perbadanan Insurans Deposit Persekutuan, yang memegang pinjaman komersil $ 1.63 trilion. Ia adalah 2 peratus lebih tinggi daripada puncak $ 1.6 trilion pada Mac 2007.
Hartanah komersil menandakan penurunannya tiga tahun selepas harga kediaman mula jatuh. Menjelang Disember 2008, pemaju komersial menghadapi antara $ 160 bilion dan $ 400 bilion dalam mungkir pinjaman. Mereka bergegas untuk mencari bank untuk membiayai semula mereka. Kebanyakan pinjaman ini hanya mempunyai ekuiti 20-30 peratus. Bank kini memerlukan 40-50 peratus ekuiti.
Tidak seperti gadai janji rumah, pinjaman untuk pusat membeli-belah dan bangunan pejabat mempunyai bayaran besar pada akhir tempoh. Daripada membayar pinjaman, pemaju membiayai semula. Sekiranya pembiayaan tidak tersedia, bank mesti rampas.
Kerugian pinjaman dijangka mencapai $ 30 bilion dan memukul bank komuniti yang lebih kecil. Mereka tidak dilanda keras oleh kengerian gadai janji subprima sebagai bank besar. Tetapi mereka telah melabur lebih banyak di pusat membeli-belah tempatan, kompleks pangsapuri, dan hotel. Ramai yang takut krisis di bank-bank kecil boleh menjadi buruk seperti Krisis Simpanan dan Pinjaman 20 tahun yang lalu.
Sekitar $ 300 bilion pinjaman komersial jangka pendek matang pada tahun 2008, menurut Meja Bulat Harta Tanah. Banyak pinjaman itu boleh menjadi buruk jika mereka tidak dibiayai semula.
Menjelang bulan Oktober 2009, Federal Reserve melaporkan bahawa bank hanya mengetepikan $ 0.38 untuk setiap dolar kerugian. Ia hanya 45 peratus daripada hutang terkumpul $ 3.4 trilion. Pusat membeli-belah, bangunan pejabat, dan hotel telah bangkrut kerana kekosongan yang tinggi. Malah Presiden Obama dimaklumkan tentang potensi krisis oleh pasukan ekonominya.
Nilai hartanah komersil turun 40-50 peratus antara tahun 2008 dan 2009. Pemilik harta komersil merompak untuk mencari wang tunai untuk membuat pembayaran. Banyak penyewa sama ada keluar dari perniagaan atau merundingkan semula pembayaran yang lebih rendah. Pemilik cuba menaikkan tunai dengan menjual saham saham baru. Mereka menggunakan dana untuk menyokong pembayaran hartanah sedia ada. Akibatnya, mereka tidak dapat meningkatkan nilai kepada para pemegang saham. Mereka mencairkan nilai kepada kedua-dua pemegang saham sedia ada dan baru. Dalam temu bual dengan Jon Cona dari TARP Capital, ia telah mendedahkan bahawa pemegang saham baru mungkin hanya "membuang wang yang baik selepas buruk".
Menjelang bulan Jun 2010, kadar kenaikkan gadai janji untuk hartanah komersil terus bertambah buruk. Menurut Real Capital Analytics, 4.17 peratus pinjaman gagal dalam suku pertama tahun 2010. Itu adalah pinjaman berjumlah $ 45.5 bilion. Ia lebih tinggi daripada kadar 3.83 peratus pada suku keempat 2009 dan kadar 2.25 peratus setahun yang lalu. Ia lebih buruk daripada 0.58 peratus kadar lalai pada separuh pertama 2006, tetapi tidak seburuk kadar 4.55 peratus pada tahun 1992.
Menjelang bulan Oktober 2010, ia kelihatan seperti sewa untuk hartanah komersil telah mula menstabilkan. Selama tiga bulan, sewa untuk 4 bilion kaki persegi ruang pejabat hanya jatuh sebanyak sen sesen pun. Kadar kekosongan pejabat kebangsaan seolah-olah stabil pada 17.5 peratus. Ia lebih rendah daripada catatan tahun 1992 sebanyak 18.7 peratus, menurut firma penyelidikan hartanah REIS, Inc.
Krisis kewangan menyebabkan nilai REIT tertekan selama bertahun-tahun. Mengapa? Salah satu sebabnya adalah sukar untuk melihat hartanah yang diambil alih REIT yang dibeli semasa krisis. Yang kedua ialah pemilik hartanah komersil terbalik dalam gadai janji mereka. Nilai harta komersil mereka telah menurun 40-50 peratus sejak 2008, menurunkan nilai REIT.
Pinjaman hartanah komersil hampir menyebabkan kemelesetan kedua. Pada tahun 2013, bank-bank telah memegang $ 991.2 bilion dalam pinjaman komersial, peningkatan 3.3 peratus lebih tinggi pada 2012. Kebanyakannya adalah untuk bangunan pangsapuri. Kira-kira sepertiga dijangka antara 2015 dan 2017. Kebanyakannya ditulis pada tahun 2005 hingga 2007 apabila nilai-nilai harta adalah tinggi. Pinjaman ini mungkin gagal jika harga bangunan pangsapuri telah jatuh. Sebaliknya, orang yang kehilangan rumah mereka menjadi penyewa. Mereka menyimpan pinjaman daripada mungkir dan ekonomi dari kemelesetan yang lain.