Panduan untuk Pembeli dan Penjual
Laman ini berkaitan dengan sewa untuk memiliki urus niaga yang melibatkan rumah, tetapi ada jenis program lain di luar sana.
Apa yang disewa untuk dimiliki?
Sewa untuk memiliki adalah satu cara untuk membeli atau menjual sesuatu dari masa ke masa, memberikan pembeli satu "pilihan" untuk membeli pada satu ketika pada masa akan datang.
Dengan pembelian dan jualan tradisional, pembeli dan penjual menyelesaikan pembelian lebih atau kurang selepas bersetuju dengan terma (pada penutupan), tetapi sewa untuk memiliki adalah berbeza.
Di bawah sewa untuk persetujuan sendiri, pembeli dan penjual bersetuju dengan kemungkinan penjualan pada suatu masa akan datang. Akhirnya, penyewa / pembeli memutuskan sama ada transaksi itu akan berlaku. Sementara itu, pembeli membuat bayaran kepada penjual, dan sebahagian daripada bayaran tersebut (biasanya) mengurangkan wang yang diperlukan untuk membeli rumah pada suatu masa akan datang.
Mengapa Beli Dengan Sewa Sendiri?
Sewa untuk memiliki program boleh menjadi menarik kepada pembeli, terutama mereka yang berharap berada dalam kedudukan kewangan yang lebih kukuh dalam beberapa tahun.
Beli dengan kredit yang tidak baik: Pembeli yang tidak layak untuk pinjaman rumah boleh mula membeli rumah dengan sewa untuk persetujuan sendiri. Dari masa ke masa, mereka boleh bekerja untuk membina semula markah kredit mereka , dan mereka mungkin boleh mendapatkan pinjaman apabila ia akhirnya masa untuk membeli rumah.
Mengunci harga belian: Di pasaran dengan harga rumah yang semakin meningkat, pembeli boleh mendapatkan persetujuan untuk membeli pada harga hari ini (tetapi pembelian akan berlaku beberapa tahun pada masa akan datang). Pembeli mempunyai pilihan untuk membatalkan jika harga rumah jatuh, walaupun sama ada ia masuk akal dari segi kewangan bergantung kepada berapa banyak yang telah mereka bayar di bawah perjanjian itu.
Pemandu ujian: Pembeli boleh tinggal di rumah sebelum melakukan pembelian harta itu. Akibatnya, mereka boleh belajar tentang masalah dengan rumah, jiran mimpi ngeri, dan masalah lain sebelum terlambat.
Pindah kurang: Pembeli yang komited ke rumah dan kejiranan (tetapi tidak dapat membeli) boleh masuk ke rumah yang akhirnya mereka akan beli. Ini mengurangkan kos dan ketidakselesaan bergerak selepas beberapa tahun.
Membina ekuiti: Secara teknikal, penyewa tidak membina ekuiti dengan cara yang sama yang dilakukan oleh pemilik rumah. Bagaimanapun, bayaran boleh dikumpul dan menyediakan sejumlah wang yang banyak untuk membeli rumah. Pembeli juga boleh menyimpan wang dalam akaun simpanan dan menggunakan wang tersebut sebaliknya (mengelakkan kesulitan sewa untuk dimiliki, dan memberikan keupayaan untuk membeli rumah).
Kenapa Jual Dengan Sewa Sendiri?
Penjual juga boleh mendapat manfaat daripada sewa untuk mengatur sendiri.
Lebih banyak pembeli: Jika anda menghadapi masalah untuk menarik pembeli, anda juga boleh memasarkan kepada penyewa yang berharap dapat membeli di masa depan. Tidak semua orang mempunyai kredit yang baik dan boleh memenuhi syarat untuk pinjaman, tetapi semua orang memerlukan tempat tinggal.
Dapatkan pendapatan: Jika anda tidak perlu menjual serta- merta dan menggunakan wang untuk bayaran pendahuluan yang lain , anda boleh mendapatkan pendapatan sewa sambil bergerak ke arah menjual harta.
Harga yang lebih tinggi: Anda boleh meminta harga jualan yang lebih tinggi apabila anda menawarkan sewa untuk dimiliki. Anda menyediakan peluang yang orang mungkin sanggup membayar. Penyewa juga mempunyai "pilihan" untuk membeli rumah - yang mungkin tidak pernah digunakan - dan kelonggaran selalu kos tambahan.
Penyewa yang dilabur: Pembeli yang berpotensi lebih cenderung untuk menjaga harta benda (dan bergaul dengan jiran) daripada penyewa tanpa kulit dalam permainan. Pembeli sudah melabur dalam hartanah dan mempunyai minat untuk mengekalkannya.
Bagaimana ia berfungsi
Segala-galanya boleh dirunding: Sewa untuk transaksi sendiri, juga dikenali sebagai pilihan pajakan, bermula dengan kontrak. Kedua-dua pembeli dan penjual bersetuju dengan terma tertentu, dan semua istilah boleh diubah untuk memenuhi keperluan semua orang. Bergantung kepada perkara penting bagi anda (sama ada anda pembeli atau penjual), anda boleh meminta ciri-ciri tertentu sebelum menandatangani perjanjian.
Sebagai contoh, anda mungkin meminta bayaran lebih tinggi atau lebih kecil jika itu akan membantu anda.
Nasihat adalah penting: Pastikan untuk menyemak mana-mana kontrak dengan peguam hartanah kerana urus niaga ini boleh rumit, dan terdapat banyak wang yang terlibat. Sewa untuk urusan sendiri adalah sangat berisiko untuk pembeli. Beberapa penipuan mengambil kesempatan daripada orang-orang yang miskin kredit dan harapan yang tinggi untuk membeli rumah. Walaupun dengan penjual yang jujur, ada kemungkinan untuk kehilangan banyak wang jika perkara tidak berjalan seperti yang dirancang.
Pilihan untuk membeli: Pada permulaan mana-mana sewa untuk urus niaga sendiri, pembeli membayar penjual premium pilihan , yang biasanya sekitar lima peratus dari harga belian muktamad (walaupun sudah pasti lebih tinggi atau lebih rendah). Bayaran ini memberikan pembeli hak atau "pilihan" - tetapi bukan kewajipan - untuk membeli rumah pada suatu masa nanti.
Tiada bayaran balik: Pembayaran premium awal tidak boleh dikembalikan, tetapi ia boleh digunakan untuk harga pembelian (jika pembeli pernah membeli rumah, dia tidak perlu menghasilkan wang tunai yang banyak). Pembayaran pilihan yang lebih besar adalah berisiko untuk pembeli: jika kesepakatan itu tidak dilalui untuk alasan apa pun, tidak ada cara untuk mendapatkan kembali wang tersebut. Penjual lazimnya akan menyimpan apa-apa bayaran premium selepas sewa untuk urus niaga berakhir.
Harga belian: Pembeli dan penjual menetapkan harga belian untuk rumah dalam kontrak mereka. Pada satu ketika di masa depan (biasanya antara satu hingga lima tahun, bergantung kepada rundingan), pembeli boleh membeli rumah untuk harga itu - tanpa mengira rumah itu sebenarnya bernilai. Apabila menetapkan harga, harga yang lebih tinggi daripada harga semasa adalah tidak biasa (sebaliknya, penjual lebih baik hanya menjual hari ini). Sekiranya rumah telah meningkat dengan lebih cepat daripada yang dijangkakan, perkara-perkara yang berjaya dalam keinginan pembeli. Sekiranya rumah kehilangan nilai, penyewa mungkin tidak akan membeli rumah (sebahagiannya kerana ia tidak masuk akal, dan sebahagiannya kerana penyewa mungkin tidak dapat memenuhi syarat pinjaman yang besar dengan nisbah pinjaman kepada nilai yang tinggi ). Pembeli biasanya memohon gadai janji apabila tiba masanya membeli rumah.
Pembayaran bulanan: Pembeli / penyewa juga membuat pembayaran bulanan kepada penjual. Bayaran tersebut berfungsi sebagai pembayaran sewa (kerana penjual masih memiliki harta tersebut), tetapi penyewa biasanya membayar sedikit tambahan setiap bulan. Jumlah tambahan biasanya dikreditkan kepada harga belian akhir, sehingga mengurangkan jumlah uang yang dibeli pembeli ketika membeli rumah. Sekali lagi, "premium" sewa tambahan tidak boleh dikembalikan - ia memberi pampasan kepada penjual untuk menunggu di sekitar untuk melihat apa yang pembeli akan lakukan (penjual tidak boleh menjual harta itu kepada orang lain sehingga perjanjian dengan penyewa berakhir).
Penyelenggaraan: Semua orang terlibat manfaat dari rumah yang diselenggarakan dengan baik, tetapi siapa yang harus membayar? Perjanjian anda harus menyatakan siapa yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan rutin dan pembaikan yang luas. Sesetengah perjanjian mengatakan bahawa apa-apa di bawah $ 500 adalah tanggungjawab pembeli, tetapi undang-undang tempatan boleh menyulitkan perkara-perkara (tuan-tuan tanah mungkin diperlukan untuk menyediakan kemudahan tertentu, walaupun perjanjian anda sebaliknya).
Sewa untuk Kesalahan Sendiri
Tiada yang sempurna, dan itu termasuk sewa untuk memiliki program. Urusniaga ini rumit, dan kedua-dua pembeli dan penjual boleh mendapatkan beberapa kejutan yang tidak menyenangkan. Beberapa contoh disenaraikan di bawah, tetapi senarai perkara yang berpotensi menjadi salah adalah lebih lama. Hanya seorang peguam hartanah tempatan yang boleh memberi anda gambaran yang baik tentang apa yang dipertaruhkan dalam situasi anda, jadi pastikan anda melawat dengan satu sebelum anda menandatangani apa-apa.
Risiko untuk Pembeli
Memalsukan wang: Jika anda tidak membeli rumah - atas alasan apa pun - anda kehilangan semua wang tambahan yang anda bayar. Penjual yang mudah digoda mungkin sukar atau tidak menarik untuk dibeli.
Kemajuan lambat: Anda mungkin merancang untuk meningkatkan kredit anda atau meningkatkan pendapatan anda sehingga anda akan memenuhi syarat untuk pinjaman apabila pilihan berakhir, tetapi hal-hal mungkin tidak berjalan sesuai rencana.
Kurang kawalan: Anda masih belum memiliki harta, jadi anda tidak mempunyai kawalan penuh ke atasnya. Tuan tanah anda boleh berhenti membuat pembayaran gadai janji dan kehilangan harta itu melalui perampasan , atau anda mungkin tidak bertanggungjawab terhadap keputusan mengenai perkara penyelenggaraan utama. Begitu juga, tuan tanah anda boleh kehilangan penghakiman atau berhenti membayar cukai harta dan berakhir dengan hak atas harta itu . Perjanjian itu harus menangani semua senario ini (dan tuan tanah tidak dibenarkan menjual sementara anda mempunyai pilihan pada harta itu), tetapi pertempuran hukum selalu menjadi kesakitan utama.
Harga jatuh: Harga rumah mungkin jatuh , dan anda mungkin tidak boleh merundingkan semula harga pembelian yang lebih rendah. Kemudian anda ditinggalkan dengan pilihan untuk melupkan semua pilihan wang anda atau membeli rumah. Sekiranya pemberi pinjaman anda tidak meluluskan pinjaman yang besar, anda perlu membawa wang tambahan untuk menutup bayaran pendahuluan.
Pembayaran lewat terluka: Bergantung pada perjanjian anda, jika anda tidak membayar sewa tepat pada waktunya, anda mungkin kehilangan hak untuk membeli (bersama dengan semua bayaran tambahan anda). Dalam sesetengah kes, anda menyimpan pilihan anda, tetapi bayaran tambahan anda untuk bulan itu tidak "dikira," dan ia tidak akan menambah jumlah yang anda telah terkumpul untuk pembelian akhirnya.
Isu rumah: Mungkin terdapat masalah dengan harta yang anda tidak tahu sehingga anda cuba membelinya (seperti masalah tajuk). Rawat sewa untuk pembelian sendiri seperti pembelian "sebenar" - dapatkan pemeriksaan dan carian tajuk sebelum menyelam.
Penipuan: Sewa untuk memiliki penipuan adalah cara yang menarik untuk mengambil sejumlah besar wang dari orang yang tidak berada dalam kedudukan yang terjamin dari segi kewangan.
Risiko untuk Penjual
Tidak pasti: Penyewa anda tidak boleh membeli, jadi anda perlu memulakan sekali lagi dan mencari pembeli lain atau penyewa (tetapi sekurang-kurangnya anda dapat menyimpan wang tambahan).
Wang perlahan: Anda tidak mendapat jumlah sekaligus yang besar, yang mungkin anda perlukan untuk membeli rumah seterusnya anda.
Penghargaan yang tidak ditolak: Anda biasanya mengunci harga jualan apabila anda menandatangani sewa untuk perjanjian sendiri, tetapi harga rumah mungkin naik lebih cepat daripada yang anda harapkan. Anda mungkin lebih baik menyewa tempat itu dan mendapatkan perjanjian jualan pada masa akan datang (atau anda mungkin tidak).
Harga rumah yang jatuh: Harga rumah mungkin jatuh, dan jika penyewa anda tidak membeli, anda akan menjadi lebih baik sekadar menjual harta itu.
Menemui kelemahan: Pembeli mungkin dapat menemukan kelemahan yang anda tidak pernah tahu menggunakan rumah dengan cara yang berbeza, dan mereka mungkin memutuskan untuk tidak membeli. Mungkin paip boleh mengendalikan pasangan, tetapi bukan keluarga lima, dan tiada siapa yang boleh mengetahui tentang masalah itu. Anda tidak cuba untuk menipu sesiapa pun - ia adalah kecacatan yang tidak pernah muncul di bawah susunan kehidupan sebelumnya - tetapi sekarang ini masalah dan anda perlu mendedahkannya kepada pembeli masa depan (atau memperbaikinya).